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我有一所房子,面朝大海,春暖花开

2016-11-03 11:11:24 编辑 删除

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我的梦想:我有一所房子,面朝大海,春暖花开。

现实是:房价居高不下,月半就光……房子,大海遥不可及!即便这样也不能阻止我做梦啊!关于贷款买房的问题我已经想了100遍:

1、全款买还是贷款买?

2、首付付几成最合适,期限借多久才划算?

3、如果手里有闲钱要不要提前把贷款还了呢?

……

1.全款买还是贷款买?这是个问题

当然是贷款买啦!因为除了贷款买房,你真的很难再找到这么好的机会从银行合法弄到一大笔钱,从而让自己手里的钱去干点能让钱生钱的事情。比如说把多余的钱投进四海众投理财,在这里几乎所有产品的收益都要高于银行贷款的利率,以21天周期最短的企业经营贷目前的收益为例,最低年利率也有8.8%%,远远高于银行的贷款利率,岂不是很赚。

在贷款买房中,能用公积金贷款买是最好的,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

2.如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

举个栗子:地点坐标:北京,假设首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%; 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流网贷平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算?

所以说,贷款要按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年。如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。(上四海众投理财就能找到哦!)

3.等额本息or等额本金,你知道怎么选择吗?

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式对比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是,真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个栗子:如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%

1.假设等额本金,则月还款本金为:100/240个月,即每月为4167元;

(1)第一个月还款利息为:100*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

2)第二个月剩余本金为100-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元。

以此类推,等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

2.如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元。

以此类推,等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。

通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

借用银行的钱,我们把结余下来的钱去投资,利息只要比银行高,其实就是赚了,投资收益大于银行利率的产品(例如:四海众投理财产品),就相当于在利用银行的钱做投资。


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